Ce que l'immeuble paie au syndic
≈ 6 500 €
par an, pour 20 lots
Soit environ 325 € par lot. La moyenne française est de 193 €. Nous payons deux tiers de plus, pour un immeuble sans ascenseur et sans gardien.
Copropriété · France · version 0.1
OPEN SYNDIC
Devenez votre propre syndic.
Vous décidez, toute l'année.
Le logiciel et des agents préparent le travail : les devis, les convocations, les comptes, les relances. Le conseil syndical décide et signe. L'argent ne quitte jamais le compte de la copropriété.
01
Ce que vous payez,
Ce que vous payez,
sans le savoir
Trois chiffres. Ils viennent de notre propre immeuble, 20 lots dans le 15e à Paris, et de la campagne de devis que nous avons vraiment menée.
Commission sur les travaux
5 %
prélevés en plus, sur chaque chantier
25 000 € de travaux ? 1 250 € de plus pour le syndic. C'est un cinquième de sa facture annuelle, gagné sur une signature.
Écart entre deux devis
2,8×
pour exactement le même diagnostic
Nous avons écrit à 48 cabinets. 13 ont répondu. Le même lot obligatoire coûtait 5 280 € chez l'un, 14 850 € chez l'autre.
Une réunion par an. Trente points à voter d'un coup. Dans une salle louée, à l'autre bout de la ville. Et tout le reste attend onze mois.
02
Votre immeuble,
Votre immeuble,
vos chiffres
Prenez votre dernier appel de fonds. Trois cases à remplir, la réponse est immédiate. Rien n'est envoyé, rien n'est enregistré.
Économie la première année
5 782 €
soit 289 € par lot
- Abonnement, 6 € HT par lot et par mois1 440 €
- Frais réels refacturés au centime, HT (recommandés, signatures, prélèvements)≈ 200 €
- TVA 20 %, qu'une copropriété ne récupère pas328 €
- Commission sur les travaux0 €
Estimation, en euros TTC. Le plancher est de 600 € HT par an et par copropriété. Une copropriété ne récupère pas la TVA, donc c'est le TTC qui compte. Les frais réels dépendent du nombre de convocations et de recommandés électroniques.
03
Un problème.
Un problème.
Une décision. Un chantier.
La même boucle pour tout : une fuite, une minuterie, un ravalement, des panneaux solaires. Elle tourne toute l'année.
-
1
Vous signalez
Une fuite au 3e, une minuterie morte, une facture incompréhensible. Deux minutes, depuis votre ordinateur, avec des photos.
-
2
L'agent prépare
Il reformule, pose les questions qui manquent, repère les lots concernés, cherche les entreprises, écrit les demandes de devis, compare les réponses ligne par ligne.
-
3
L'immeuble décide
Le sujet arrive au tableau. Chacun le lit, en discute, vote. Quand le sujet se pose, pas dans onze mois.
-
4
Le conseil signe
Une signature électronique, par une personne élue. Sans elle, rien n'est commandé et aucun euro ne bouge.
-
5
Le travail se fait
Suivi du chantier, réception, facture rapprochée du devis, paiement, archive. Tout est écrit, tout est daté, tout reste consultable.
04
Décider en mars,
Décider en mars,
pas seulement en juin
La loi ne dit pas « une décision par an ». Elle offre trois voies. Nous les utilisons toutes les trois.
A
La délégation au conseil
L'assemblée vote une enveloppe une fois. Ensuite, le conseil syndical décide seul en dessous de ce montant. Réparation, entretien, petit devis : réglé en quelques jours.
Le texte exact
Articles 21-1 à 21-5 de la loi du 10 juillet 1965 : délégation de pouvoirs à un conseil syndical d'au moins trois membres, pour les sujets relevant de la majorité simple, plafonnée en euros, pour deux ans au plus, avec une assurance responsabilité civile et un compte rendu annuel.
B
L'assemblée en visio
Une assemblée coûte une convocation, pas une salle. On en convoque une quand un sujet le mérite. Ceux qui ne peuvent pas venir votent par correspondance.
Le texte exact
Article 17-1 A de la loi de 1965 et article 13-1 du décret de 1967 : participation par visioconférence, votée par l'assemblée sur devis. Vote par correspondance sur le formulaire de l'arrêté du 2 juillet 2020, reçu trois jours francs avant. Convocation 21 jours à l'avance.
C
La consultation écrite
Dans les très petites copropriétés, une décision peut se prendre par écrit, sans réunion, si tout le monde est d'accord.
Le texte exact
Article 41-12 de la loi de 1965 : copropriétés de cinq lots au plus, ou dont le budget moyen sur trois ans est inférieur à 15 000 €. Décision à l'unanimité, hors budget et comptes.
Un sujet non tranché dans son délai part automatiquement à la prochaine assemblée. L'ordre du jour rétrécit au lieu de gonfler.
05
Trois personnes,
Trois personnes,
trois écrans
Un copropriétaire ne veut pas voir ce que voit le conseil. Une entreprise ne doit voir que sa propre affaire.
Quatre onglets, pas quarante
- Accueil — ce qui bouge dans l'immeuble, cette semaine.
- Finances — ce que vous devez, ce que l'immeuble a, où part l'argent.
- Signaler — un problème, une photo, et vous êtes tenu au courant.
- Voter — les sujets ouverts, la date limite, une explication en français simple.
Le locataire d'un lot a un accès réduit : il peut signaler et être informé, il ne vote pas.
Un bureau, pas une boîte mail
- À décider — seulement ce qui exige une personne, avec le délai légal calculé.
- Devis — les offres côte à côte, ligne par ligne, prix au même format.
- Calendrier — DPE, ravalement, contrôles, assurance : ce qui arrive et quand.
- Signatures — ce qui attend votre signature, et ce que ça engage.
Chaque action automatique laisse un reçu : ce qui a été fait, pourquoi, sur quelle base, et ce qui se passe ensuite.
Un devis, une fois, pour de vrai
- Demandes claires — surface, contraintes, accès, délai. Vous chiffrez sans rappeler trois fois.
- Offre scellée — personne ne voit votre prix avant la clôture, ni vous celui des autres.
- Historique — chantiers livrés, délais tenus, réserves levées. Des faits, pas des avis.
- Zéro commission — nous ne prenons rien sur votre facture.
Le choix final appartient aux copropriétaires, qui votent. Nous ne choisissons jamais l'entreprise.
06
Le test :
Le test :
48 cabinets, 13 devis
Trois diagnostics obligatoires. Le même immeuble, la même demande, le même jour. Voici les prix reçus, en euros TTC.
DPE collectif
500 € → 2 376 €
DTG
3 053 € → 9 300 €
PPPT
1 781 € → 4 320 €
le moins cher moyenne le plus cher
Le lot complet des trois diagnostics : 5 280 € chez le moins cher, 14 850 € chez le plus cher. Un syndic qui transmet un seul devis vous fait payer la différence.
07
2026 ne vous
2026 ne vous
attend pas
Ces trois diagnostics que nous avons fait chiffrer ne sont pas facultatifs. Pour un immeuble parisien de 20 lots construit avant 1949, la plupart de ces dates sont déjà passées.
DPE collectifart. L126-31 du code de la construction
Permis déposé avant 2013, 50 lots ou moins
1er janvier 2026
en retard
PPPTart. 14-2 de la loi de 1965
Immeubles de plus de 15 ans
1er janvier 2025
en retard
Fonds de travauxart. 14-2-1 de la loi de 1965
Immeubles de plus de 10 ans, sans exception de taille
1er janvier 2025
en retard
Registre national à jourart. L711-6 du code de la construction
Toutes les copropriétés
chaque année
à vérifier
Notification électronique par défautdécret du 22 décembre 2025
Toutes. Le papier devient l'exception, sur demande
25 décembre 2025
nouveau
Il n'y a aucune amende
Ni le DPE collectif ni le PPPT manquant ne sont sanctionnés. Et votre syndic n'a probablement rien violé : son obligation est de mettre la question à l'ordre du jour. Elle se vote à la majorité simple. Une résolution suffit — encore faut-il que quelqu'un la rédige.
Une exception qui nous concerne
L'astreinte du registre national peut atteindre 20 € par lot et par semaine. Elle n'est pas refacturable aux copropriétaires — sauf si le syndic n'est pas rémunéré. En autogestion, elle retomberait donc sur vous. Nous préférons l'écrire ici que dans une note de bas de page.
08
Est-ce légal ?
Oui, à une condition : le mandat reste entre les mains des copropriétaires. Voici les questions qu'on nous pose.
Une copropriété peut-elle se passer de syndic ?
Non. La loi impose un syndic. Mais ce syndic peut être l'un d'entre vous, élu par l'assemblée générale, au lieu d'une société. C'est ce qu'on appelle un syndic bénévole ou un syndicat coopératif.
Alors qui est le syndic, avec vous ?
Un copropriétaire élu. Il signe, il représente la copropriété. Nous sommes son outil et son équipe technique : nous préparons, nous rappelons les délais, nous rédigeons. Nous ne sommes jamais le syndic.
L'application peut-elle signer à notre place ?
Jamais. Aucune convocation, aucun contrat, aucun appel de fonds ne part sans la signature électronique d'une personne élue. Un logiciel ne prend aucune décision ayant un effet juridique.
Qui tient l'argent ?
La copropriété, sur son propre compte bancaire séparé, à son nom, comme la loi l'exige. Nous ne détenons pas un centime. Nous préparons les paiements, la personne élue les valide dans sa banque.
Et si le bénévole s'en va ?
Tout est dans la copropriété, pas dans sa tête : comptes, contrats, historique, délais à venir. L'assemblée élit son successeur et il reprend le dossier là où il est. Vous pouvez aussi revenir à un professionnel du jour au lendemain, avec vos archives exportées.
Un tribunal s'est-il déjà prononcé ?
Oui. En mars 2024, la cour d'appel de Paris a jugé qu'une société qui outille et conseille une copropriété auto-gérée, sans détenir de mandat ni signer, n'exerce pas illégalement la profession de syndic.
Et si nous voulons quand même un professionnel ?
Gardez-le. La comparaison des devis, le calendrier des obligations et le suivi des problèmes fonctionnent aussi à côté d'un syndic professionnel. Beaucoup de conseils syndicaux commencent comme ça.
09
Un prix,
Un prix,
écrit en entier
6 €
par lot et par mois, HT — soit 7,20 € TTC
Plancher : 600 € HT par an et par copropriété. Une copropriété ne récupère pas la TVA : nous affichons toujours les deux.
- Assemblées, votes, procès-verbaux, convocations
- Comptabilité, budget, appels de fonds, relances
- Devis mis en concurrence et comparés
- Calendrier des obligations et carnet d'entretien
- Archives exportables, à tout moment
- 0 % de commission sur les travaux
- Recommandés électroniques, signatures et prélèvements refacturés au prix coûtant, ligne par ligne, TVA comprise
À titre de comparaison : la moyenne nationale d'un syndic professionnel est de 193 € par lot et par an, et de 220 à 300 € à Paris. Notre immeuble paie environ 325 €.
10
Comment
Comment
on s'en va
Vous n'avez pas à le licencier. À la fin du mandat, vous ne le renouvelez pas, et l'article 18 VII dit que le contrat prend fin « sans indemnité ». Un mandat dure trois ans au plus : la porte s'ouvre au moins une fois tous les trois ans.
-
1
Trouvez la date de fin du contrat
Tout part de là. Le contrat porte une date de début et de fin en clair, et le mandat ne peut pas dépasser trois ans. L'assemblée qui décide doit se tenir dans les trois mois qui précèdent ce terme.
Décret de 1967, articles 28 et 29
-
2
Ne révoquez pas. Ne renouvelez pas
Révoquer en cours de mandat exige un motif légitime, que vous devez prouver. Sans lui, le syndic peut réclamer les honoraires qu'il aurait perçus jusqu'au bout. Le non-renouvellement, lui, ne coûte rien et ne se justifie pas.
Loi de 1965, article 18 VII
-
3
Faites inscrire vos deux résolutions
C'est un droit, pas une faveur : le syndic ne peut ni refuser, ni juger si la question est opportune. Envoyez le texte fini, plusieurs mois à l'avance — une demande tardive peut être glissée à l'assemblée suivante, c'est-à-dire un an plus tard.
Décret de 1967, article 10
-
4
Ouvrez le compte bancaire avant l'assemblée
C'est l'échéance qui tue les changements de syndic. Le compte séparé doit exister dans les trois mois qui suivent la désignation, sous peine de nullité de plein droit du mandat. Les banques mettent huit à dix semaines. Commencez avant le vote, pas après.
Loi de 1965, article 18 II
-
5
Votez les deux résolutions le même jour
Le non-renouvellement et la désignation du successeur passent à la même assemblée. Voter l'un sans l'autre laisse le siège vacant, et il faut alors un juge. Ne votez pas le quitus au sortant ce jour-là : vous n'avez pas encore vu les comptes.
Loi de 1965, articles 25 c) et 25-1
-
6
Récupérez les archives : 15 jours, 1 mois, puis 2 mois
La trésorerie sous quinze jours, les documents sous un mois, le reste des comptes dans les deux mois suivants. Les fichiers doivent arriver « dans un format téléchargeable et imprimable ». Et c'est gratuit : aucun « frais de transfert d'archives » n'a de base légale.
Loi de 1965, article 18-2
Trois choses qu'on vous dira, et qui sont fausses
« Il faut mettre trois syndics en concurrence, sinon l'assemblée sera annulée. »
Non. La mise en concurrence vise la désignation d'un syndic professionnel, et la Cour de cassation a jugé le 21 septembre 2022 que l'omettre n'entraîne pas la nullité de la désignation.
« Il faut respecter un préavis de trois mois. »
Ce préavis n'existe pas pour la copropriété. Les trois mois de l'article 18 VII sont la fenêtre pendant laquelle l'assemblée doit se tenir avant le terme, pas un délai de politesse.
« Un copropriétaire peut convoquer seul une assemblée pour changer de syndic. »
Pas dans le cas normal. Il faut le conseil syndical, ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix. Seul un immeuble entièrement dépourvu de syndic ouvre ce droit à chacun.
À qui cela ne convient pas
Un immeuble avec un gardien salarié, un contentieux lourd, plus d'un quart d'impayés, ou personne pour tenir le rôle. Dans ces cas, un professionnel reste le bon choix, et notre comparateur de devis vous sert quand même.
On démarre avec quelques immeubles parisiens.
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